每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤,孙志成
成都正式迈入存量房时代。
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与新房成交量下滑相反的是，成都二手房成交量大幅增加。2022年全年全市一共成交了约1427万平方米二手房，同比2021年增加约194%；套数共计151376套，同比2021年增加约200%，创下有史以来最高纪录。
需要指出的是，2022年成都新房和二手房累计成交294358套，同比2021年增加约21.36%，也创下近5年的最高值。
成都市住建局公开数据显示，在刚刚过去的2022年，大成都范围内新房成交约1846万平方米，同比2021年减少约20%；套数共计142982套，同比减少约25%。
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二手房交易刷新多个纪录
从2022年中就开始看房的程女士，在对比了多个项目后，最终赶在2022年结束前选择入手了一套次新房。
“从城南到城北、再到城东，看过很多楼盘，也有中意的，但交房时间基本还要一两年，这期间又有太多不确定性。”
事实上，2022年，越来越多类似程女士这样的购房者将目光瞄向了二手房市场。特别是在成都“531新政”以后，二手房连续6周成交量上4000套。而据成都市住建局公开数据，2022年6月成都二手房成交量达16699套，创下近10年月度新高；7月二手房成交17296套，环比增长3.6%，同比增386.1%，创下自2012年1月以来的最高月度成交纪录。
事实上，早在去年3月，成都二手房成交量就突破了万套大关，达13858套；此后，除因疫情原因9月成交量降至7408套以外，其余月份均维持在单月1.2万套以上的高位。
成都市住建局公开数据统计显示，2022年全年成都新房成交量共计143004套，二手房成交量达到151376套，二手房成交量历史上首次超过新房交易量。
来自贝壳研究院成都分院的数据显示，2022年1-5月，成都一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%，但6-12月二手房同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。
“当一个城市的二手房年累计交易量超过新房交易量，我们普遍认为这个城市进入了存量房市场。”贝壳研究院成都分院分析指出，形成这一现象的原因与行业形势密不可分，“2021年以来开发商出清风险使得消费者对避险情绪急剧上升，导致新房供需两端均出现下滑。二手房交易无交付风险，影响更多来自需求端，市场韧性明显强于新房市场。”
一二手房价差将持续扩大
不仅如此。
新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增，也让越来越多资金有限的购房者转向了二手房市场。
根据贝壳研究院的数据统计，2018年以来，成都新房住宅套均面积和套均总价逐年上升，从建面约113平方米上升到2022年的建面约130平方米，套均总价持续拉升；但二手房住宅套均面积仅从4年前的建面约87平方米上升到建面约90平方米，总价增长曲线较为平缓，保持在200万元左右。
克尔瑞四川统计数据也显示，近5成挂牌房源面积段在60-100平方米，成交套均面积逐年下降，今年仅约94.8平方米，是近3年最低值。
“目前在成都一二圈层（注：一圈层高新南区、天府新区成都直管区，金牛区、成华区、武侯区、青羊区、锦江区；二圈层龙泉驿区、郫都区、温江区、双流区、新都区），总价200万元以下的，基本只有二手房可选。”
成都万科朴邻一项目中介人员告诉记者，其所在的小区就属于次新小区，户型也全是70-90平方米的套二、套三户型，“基本挂牌100天左右就能实现成交，就算是去年11月所在区域由于疫情封控了近半个月，小区也成交了5套。”
此外，2022年成都先后在家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准、多孩家庭购房支持、人才购房支持、公积金贷款首付比例下调、摇号政策、区域限购、二手房带押过户等方面进行了优化。
“去年5·31新政之后，市场就开始有较大变化。”成都龙泉驿区一链家门店经纪人1月5日在与记者沟通中表示，购房者需求变多，我们当时每天的带看量都是成倍增加，“次新房能够快速交房，且拿到产权证之后2年即可进入市场，这比等待新房的周期更短”。
而从2021年四季度开始，成都的首套和二套主流贷款利率也逐月下调。截至去年末，成都首套主流房贷利率4.30%，二套主流房贷利率4.90%，同时贷款占比逐月提升，以二手房为例，居民贷款购房占比回升至76%，接近2020年下半年水平。
“2021年成都常住人口占全省比重25.02%，刚性和居住改善需求长期存在。”在贝壳研究院成都分院看来，成都一二手房价差还将持续扩大，特别是随着新房市场面积段和总价段的持续上扬，未来或将有更多准客户流向购房成本更低的二手房市场。
记者| 陈利 编辑| 陈梦妤 孙志成 杜波
校对| 卢祥勇
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